Cumpărarea unei case în România: proces pas cu pas, costuri și capcane

Cumpărarea unei locuințe în România este o operațiune previzibilă atunci când pașii sunt parcurși în ordinea corectă. Dificultatea nu vine din complexitatea legislației, ci din faptul că mulți cumpărători sar peste verificarea prealabilă: situația reală a cărții funciare, concordanța dintre măsurătoarea cadastrală și acte, ipotecile sau sechestrele notate asupra imobilului, regimul urbanistic și istoricul tehnic al clădirii.

Pot străinii să cumpere o locuință în România

Da. Străinii, inclusiv persoanele fizice nerezidente, pot cumpăra pe numele lor locuințe (apartamente, case individuale, spații comerciale). În practică sunt necesare doar un pașaport valabil și un număr de identificare fiscală din România (NIF), obținut de la administrația fiscală și necesar atât pentru intabulare, cât și pentru înregistrarea la impozitul pe clădiri.

La teren situația este diferită. Pentru cetățenii din afara Uniunii Europene există restricții la terenul agricol și la anumite categorii de teren, astfel încât soluția cea mai frecventă în rândul investitorilor turci este achiziția prin intermediul unei societăți înființate în România (de regulă un SRL). Această structură oferă o soluție curată din punctul de vedere al proprietății și simplifică operațiunile dacă se are în vedere o dezvoltare sau o revânzare ulterioară. Detaliile le-am explicat separat în ghidul despre cumpărarea de teren în România.

Să clarificăm o confuzie pe care o întâlnim des: simpla cumpărare a unei locuințe în România nu conferă, în sine, drept de ședere. În privința rezidenței lucrăm cu două rute: ruta fondator-administrator de societate (aport de capital de cel puțin 50.000 de euro într-o firmă din România, fără condiție de creare de locuri de muncă) și ruta investitorului (100.000 de euro pentru SRL, 150.000 de euro pentru SA, cu plan de afaceri și locuri de muncă; pentru investiții de la 500.000 de euro, permise pe 3 ani). Cunoaștem modul în care funcționează aceste rute și gestionăm dosarul de la un capăt la altul; detaliile le găsiți pe pagina despre permisul de ședere în România prin investiție.

Procesul de cumpărare, pas cu pas

Procesul are patru etape principale, fiecare cu propria listă de verificări.

1. Selecția și verificarea prealabilă (due diligence). Înainte de a discuta prețul, se analizează situația juridică și tehnică a imobilului:

• Obținerea unui extras de carte funciară actualizat din sistemul ANCPI și confirmarea faptului că proprietarul este chiar vânzătorul
• Verificarea documentației cadastrale: măsurători, releveu, concordanța suprafeței cu actele, existența numărului cadastral
• Verificarea sarcinilor și notărilor: ipotecă, sechestru, uzufruct, notarea contractului de închiriere, litigii, dispute succesorale
• Certificatul de performanță energetică, pe care vânzătorul este obligat să îl prezinte
• Încadrarea clădirii în clasa de risc seismic, în special la construcțiile vechi din zonele centrale ale Bucureștiului
• Confirmarea în scris, de la asociația de proprietari, a lipsei datoriilor la întreținere și utilități
• La teren sau casă individuală, regimul urbanistic, autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor

2. Antecontractul și avansul. După ce părțile se înțeleg, se semnează de regulă la notar un antecontract de vânzare-cumpărare și se plătește avansul. Acest act stabilește prețul, calendarul plăților, termenul de predare, obligațiile părților și soarta avansului în caz de renunțare. Procentul avansului este negociabil; nu există o regulă fixă. Redactarea corectă a clauzelor de protecție este punctul cel mai sensibil al întregului proces. Dacă se folosește un credit, recomandăm o clauză condiționată de aprobarea băncii, iar la proiectele în construcție, o clauză de penalitate pentru întârzierea predării.

3. Contractul de vânzare în fața notarului. În România, vânzarea unui imobil trebuie încheiată în formă autentică, la notar, pentru a fi valabilă. Notarul reinterogează cartea funciară în momentul semnării, verifică identitățile și procurile, solicită certificatul fiscal care atestă lipsa datoriilor vânzătorului și redactează actul autentic. Dacă nu cunoașteți limba română, prezența unui traducător autorizat este obligatorie. Pentru cumpărătorii care nu pot veni din Turcia, reprezentarea este posibilă printr-o procură întocmită în forma cerută de lege.

4. Intabularea. Notarul transmite actul de vânzare spre înscriere în cartea funciară ținută de ANCPI. După finalizarea intabulării, proprietatea este înregistrată oficial pe numele cumpărătorului și se poate obține un extras actualizat. Ulterior, imobilul se declară la primăria de care aparține pentru impozitul pe clădiri, iar contractele de energie electrică, gaz, apă și cele cu asociația de proprietari se transferă pe numele noului proprietar.

Costuri: ce cheltuieli apar

În afara prețului de vânzare apar, în principal, următoarele categorii de costuri. Procentele și sumele variază în funcție de valoarea imobilului, de tipul acestuia și de legislația în vigoare, așa că nu indicăm aici cifre fixe; pentru fiecare dosar prezentăm, înainte de tranzacție, un deviz scris, punct cu punct.

• Onorariul notarial: se calculează pe tranșe, raportat la prețul de vânzare, la care se adaugă TVA
• Tariful de intabulare: de regulă este încasat de notar și virat la ANCPI
• Lucrări cadastrale: dacă documentația lipsește sau trebuie actualizată, apare un cost separat
• Impozitul pe clădiri: se plătește anual la primăria pe raza căreia se află imobilul, cu cote diferite în funcție de localitate și de tipul imobilului
• Comisionul agenției imobiliare: nu există o cotă standard pe piață, depinde de contract
• Onorarii de avocat și consultanță, costuri de traducere autorizată
• Dacă se folosește un credit: comision de analiză, evaluare și asigurare
• Asigurarea locuinței: în România se încheie separat și asigurarea obligatorie împotriva dezastrelor (PAD)

La achizițiile din proiecte noi, TVA poate fi inclus în preț sau facturat separat, iar pentru locuințele care îndeplinesc anumite condiții se poate aplica o cotă redusă. Din acest motiv confirmăm întotdeauna în scris dacă prețul din anunț este cu sau fără TVA.

Alegerea zonei în București și Ilfov

Același buget oferă produse foarte diferite în sectoarele Bucureștiului. Pe scurt:

• Sectorul 1: zona centrală și axa de nord; prestigiu, lichiditate ridicată, prețuri pe metru pătrat în banda superioară
• Sectoarele 2 și 3: stoc rezidențial amplu, legături bune cu metroul; echilibrate atât pentru locuit, cât și pentru închiriere
• Sectorul 4: Berceni și zonele adiacente au acces bun datorită magistralei de metrou, cu bugete de intrare mai accesibile
• Sectoarele 5 și 6: diferențe mari între micro-locații; analiza stradă cu stradă este obligatorie
• Ilfov: în localități precum Voluntari, Pipera și Popești-Leordeni oferta de proiecte noi este densă; aici contează la fel de mult traficul, școlile, infrastructura și serviciile primăriei, cât și situația autorizațiilor și a recepției la terminarea lucrărilor

În zonele cu creștere rapidă, precum Pipera și Popești-Leordeni, se pot întâlni construcții neconforme cu autorizația de urbanism sau fără recepție finalizată. În astfel de dosare nu recomandăm plata avansului înainte de verificarea cadastrală și urbanistică. Selecția noastră curentă poate fi urmărită în lista de anunțuri, iar dacă priviți achiziția cu obiectiv de randament din chirie, vă este util ghidul nostru despre apartamentul de investiție în București.

Riscuri frecvente

• Neconcordanța dintre suprafața înscrisă în cartea funciară și suprafața reală, ori lipsa totală a documentației cadastrale
• Istoric de proprietate fragil la imobilele retrocedate
• Lipsa acordului tuturor moștenitorilor la imobilele dobândite prin succesiune
• Antecontract semnat sub semnătură privată, fără clauze de protecție, cu riscul pierderii avansului
• Termen de predare și clauză penalizatoare lăsate neclare la proiectele în construcție
• Aflarea clasei de risc seismic abia după cumpărare, la clădirile vechi
• Plăți efectuate în afara circuitului bancar și nerespectarea plafoanelor pentru tranzacțiile cu numerar

Cum lucrăm noi

Cu echipa noastră din București conducem procesul în numele dumneavoastră, de la selecția imobilului până la intabulare: verificarea proprietății și a cărții funciare, controlul documentației cadastrale, analiza urbanistică și de amplasament, negocierea prețului și a contractului, coordonarea cu avocatul local și cu notarul, obținerea numărului fiscal și deschiderea contului bancar, precum și transferul abonamentelor după vânzare. Dacă există obiectivul unei achiziții prin firmă sau al rezidenței, planificăm împreună partea comercială și cea juridică, pentru a construi structura corect de la început. Deciziile finale aparțin instituțiilor competente (ANCPI, birourile notariale, Registrul Comerțului, IGI și primăriile), iar legislația și condițiile se pot schimba în timp; această pagină are caracter general informativ.

Întrebări frecvente