Închiriere în România: termen lung sau termen scurt (Airbnb)?

Prima decizie concretă a investitorului care cumpără un apartament în România este cui și cum îl închiriază. Închirierea pe termen lung produce un flux de numerar previzibil cu efort redus; închirierea pe termen scurt (Airbnb, Booking) poate ridica venitul brut, dar înseamnă să construiești o mică afacere.

Închirierea pe termen lung: previzibilitate și operare redusă

Închirierea pe termen lung se stabilește de regulă printr-un contract de un an sau mai mult. Pentru investitor, marele avantaj este simplitatea: un chiriaș, un contract, o încasare lunară.

Diferența dintre cele două modele este mult mai mult decât un tabel de calcul: structura clădirii, cartierul, suprafața locuinței, frecvența cu care proprietarul este prezent în România și construcția fiscală decid rezultatul. Puncte la care merită să fiți atenți:

• Există obligația de a declara veniturile din chirii și de a înregistra contractul la ANAF (administrația fiscală din România). Calendarul declarativ și cotele se schimbă periodic, așa că recomandăm să clarificați acest aspect de fiecare dată cu contabilul dumneavoastră român.
• Contractele autentificate la notar sau înregistrate conform regulilor întăresc poziția proprietarului în practica încasării și a evacuării. În dosarele cu un text de contract redactat neglijent, procedura se lungește.
• Evacuarea se sprijină, practic, pe textul contractului și pe probe. Cuantumul garanției, penalitățile de întârziere, responsabilitatea pentru utilități și procesul-verbal de predare-primire trebuie scrise de la început.
• Profilul chiriașului determină calitatea venitului. În București există două segmente puternice: cererea studențească din zonele universitare și chiriașii corporate din zonele de birouri. Chiriașul corporate, care contractează în numele firmei, plătește de obicei mai regulat și rămâne mai mult.
• Apartamentele mobilate și bine întreținute se închiriază mai repede decât cele goale din aceeași clădire. În România, așteptarea chiriașului este de predare mobilată.

Pe termen lung, riscul real este perioada de neocupare și calitatea chiriașului, nu operarea zilnică. De aceea, pentru proprietarii care nu locuiesc în România, modelul implicit rămâne termenul lung.

Termen scurt (Airbnb): brut mare, dar o afacere adevărată

Centrul Bucureștiului (zona Centrului Vechi, Universitate, Victoriei), proximitatea aeroportului și a marilor campusuri de birouri, precum și zonele turistice ca Brașov sau Sinaia generează cerere pe termen scurt. Numai că aici distanța dintre venitul brut și cel net crește semnificativ.

Ce trebuie pus în calcul:

• Curățenie, lenjerie, primirea oaspeților, predarea cheilor, consumabile și comisionul platformei. Dacă nu le faceți personal, intervine o firmă de administrare care ia o parte vizibilă din venit.
• Sezonalitatea. Lunile de vară, sărbătorile legale, perioadele de conferințe și târguri sunt puternice; mijlocul iernii și sfârșitul lui august sunt slabe în unele zone. Gradul mediu anual de ocupare nu se estimează uitându-te la cele mai bune luni.
• Uzura. Rotația mare consumă mobila, electrocasnicele și zugrăveala mai repede decât în regim de termen lung; este nevoie de un buget de reînnoire.
• Riscul de reglementare. Cazarea pe termen scurt merge, la nivel european, către înregistrare, raportare și restricții mai stricte la nivel de clădire. Și în România activitatea de cazare turistică are obligații administrative, care se pot schimba în timp. Acest lucru face riscantă construirea unei teze de investiție pe 5–10 ani exclusiv pe termen scurt.
• Acordul administrației clădirii. Secțiunea următoare este esențială aici.

Administrarea clădirii: factorul asociație de proprietari

În România, blocurile sunt administrate de asociația de proprietari. În închirierea pe termen scurt, această structură poate fi decisivă:

• Hotărârile adunării generale și regulamentul intern pot restricționa folosirea apartamentelor pentru cazare turistică sau pot impune condiții suplimentare.
• Reclamațiile vecinilor, zgomotul și problemele de securitate la acces sunt cele mai frecvente cauze de încetare a activității pe termen scurt.
• În unele proiecte noi, administrarea a interzis din start închirierea pe termen scurt. Această clauză trebuie citită înainte de cumpărare.

Când evaluăm un apartament pentru scenariul de termen scurt, analizăm înainte de achiziție regulamentul clădirii, hotărârile adunării generale și structura vecinătății. Verificările de carte funciară și urbanism (evidențele ANCPI, ipoteci și notări, dosarul notarial) se fac cu aceeași rigoare în ambele modele. Logica selecției pe cartiere o detaliem și în ghidul nostru despre apartamentul de investiție în București.

Pe persoană fizică sau printr-o firmă românească?

Un proprietar străin care obține venituri din chirii în România alege, în esență, una dintre două construcții:

• Proprietate pe persoană fizică și declarație de venit personală. Pentru unul sau două apartamente este de regulă mai simplu, cu o sarcină contabilă redusă.
• Proprietate și activitate printr-o firmă românească (SRL). Dacă aveți mai multe imobile, operare pe termen scurt, operațiuni cu TVA, deducerea cheltuielilor și amortizarea, structuri cu asociați sau un plan de vânzare ulterioară, poate fi mai flexibil; în schimb apar contabilitatea periodică, calendarul declarativ și formalitățile la Registrul Comerțului. Detaliile de constituire le explicăm în pagina despre înființarea unei firme în România.

Nu dăm aici cifre privind cota de impozit, pragul de TVA sau aplicabilitatea regimului de microîntreprindere; acestea depind de legislație și trebuie clarificate obligatoriu cu un contabil român. Întrebarea corectă nu este „unde plătesc mai puțin impozit”, ci „ce plănuiesc să fac cu acest portofoliu peste cinci ani”; structura se construiește în funcție de răspuns.

Să clarificăm și un punct: cumpărarea unei proprietăți în România nu dă, prin ea însăși, drept de ședere. Noi lucrăm cu două rute — ruta administratorului într-o firmă românească, cu aducerea în societate a unui capital de minimum 50.000 de euro și fără condiție de angajare; și ruta investitorului, cu investiții de nivelul a 100.000 de euro pentru SRL și 150.000 de euro pentru SA, cu plan de afaceri și locuri de muncă, iar la investiții de 500.000 de euro și peste cu posibilitatea unui permis de 3 ani. Nu descriem aici procedura pas cu pas; cunoaștem metoda și gestionăm dosarul în relația cu IGI. Pentru detalii puteți consulta pagina noastră despre permisul de ședere în România.

Zonă cu zonă: unde rezistă fiecare model

Tendințele generale pe care le vedem pe teren:

• Centrul Bucureștiului și zona Centrului Vechi: cererea pe termen scurt este cea mai puternică aici, dar și rezistența asociațiilor de proprietari și riscul de reglementare sunt maxime. Strategia mixtă (termen scurt în sezonul intens, termen lung iarna) funcționează în unele dosare.
• Pipera și coridorul de birouri din nord (Aurel Vlaicu, Barbu Văcărescu): se preferă termenul lung, datorită cererii corporate și de expați. Venit stabil, cu operare redusă.
• Berceni și zona liniei de metrou din Sectorul 4: preț de intrare mai accesibil, cerere locală adâncă pe termen lung. Pentru termen scurt, justificarea turistică este slabă.
• Zonele universitare (Grozăvești, Regie, axa Politehnica): termen lung orientat spre studenți, cu rotație legată de calendarul academic.
• Ilfov (Otopeni, Voluntari, Popești-Leordeni): lângă aeroport, termenul scurt funcționează ca nișă; în rest, închirierea pe termen lung către familii este mai durabilă.
• Vile și case individuale: mai potrivite pentru segmentul corporate pe termen lung sau pentru familii diplomatice și de expați.

Pentru fiecare proprietate listată în portofoliul nostru de anunțuri notăm separat ce model de închiriere este realist; două apartamente din aceeași gamă de preț pot aparține, din cauza clădirii și a cartierului, la două modele de afaceri complet diferite.

Un cadru practic pentru decizie

• Dacă nu locuiți în România și nu aveți un partener de administrare, începeți cu termenul lung.
• Dacă proprietatea este într-o locație centrală, cu suprafață mică, iar regulamentul clădirii permite, termenul scurt poate fi testat.
• Comparați randamentul nu la brut, ci la net, după neocupare, administrare, reînnoire și impozite.
• Dacă intenționați să treceți la mai multe proprietăți, construiți corect structura (persoană fizică sau firmă) de la început; mutarea ulterioară costă.
• Gândiți-vă la scenariul de ieșire la fel de mult ca la randamentul din chirii: apartamentul care se vinde ușor nu este întotdeauna același cu cel care se închiriază bine.

La ABTürk luăm această decizie împreună cu investitorul: înainte de alegerea proprietății discutăm randamentul-țintă și capacitatea de administrare, facem verificarea cărții funciare și a clădirii, conducem procedurile la notar și ANCPI, construim contractul și raportarea către ANAF și, dacă este cazul, punem în funcțiune structura de firmă la Registrul Comerțului împreună cu echipa de contabilitate. Rămânem partener pe termen lung și în închiriere și administrare: găsirea chiriașului, urmărirea încasărilor, mentenanța și raportarea anuală merg dintr-o singură mână. Decizia finală și aprobările aparțin instituțiilor române competente, iar legislația și condițiile de piață se schimbă în timp.

Întrebări frecvente